Insgesamt weist der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken für das vierte Quartal 2022 einen erneuten Rückgang aus. Gegenüber dem Winterquartal 2021 gibt es aber ein kleines Plus. Den Experten zufolge verkraftet der Markt die aktuelle Preiskorrekturphase gut.
Die Preise für Wohn- und Gewerbeimmobilien entwickeln sich derzeit ambivalent. Teuer bleibt das Wohnen in den großen Metropolen Deutschlands.
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Im letzten Jahresviertel 2022 gaben die Immobilienpreise im Vergleich zu den drei Herbstmonaten um 2,0 Prozent nach. Damit verzeichnet der vierteljährlich erhobene Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) den zweiten Rückgang auf Quartalssicht in Folge und steht aktuell bei 188,9 Zählern (Basisjahr 2010 = 100 Punkte). Im Vergleich zum vierten Quartal 2021 ermittelt der Index, dem die Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten zugrunde liegen, ein kleines Plus in Höhe von 0,8 Prozent.
Dabei entwickeln sich die Preise für Wohn- und Gewerbeimmobilien ambivalent: Erstere machten im Jahr 2022 insgesamt einen Sprung um 2,1 Prozent nach oben, verringerten sich aber auf Quartalssicht um 1,8 Prozent. Demgegenüber entwickelten sich die Preise für Gewerbeeinheiten einheitlich rückläufig: Diese sind im Vergleich zum vierten Quartal 2021 um 4,4 Prozent gesunken als auch gegenüber dem Herbstquartal 2022 (minus 2,9 Prozent). Im Detail haben Büroimmobilien auf Jahressicht um 2,6 Prozent und im direkten Quartalsvergleich um 2,4 Prozent nachgegeben. Zum anderen fielen auch die Preise für Einzelhandelsimmobilien - um 9,1 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal (um 4,2 gegenüber dem Vorquartal).
Preisrückgang auf hohem Niveau erwartet
"Die vielen Krisen des Jahres 2022 hinterlassen am Jahresende nun auch Spuren auf dem Immobilienmarkt, das haben wir auch so vorhergesagt. Die Preisentwicklungen weisen im Quartalsvergleich jetzt durchweg Minuszeichen auf", erklärte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. "Wir rechnen auch für die nächsten Quartale mit Rückgängen - allerdings insgesamt weiterhin auf moderatem Niveau. Die insgesamt gesunden Rahmenbedingungen des deutschen Immobilienmarktes sollten dazu beitragen, dass er die aktuelle Preiskorrekturphase gut verkraftet." Selbst wenn die Preise über einen längeren Zeitraum in Summe um 15 Prozent nachgeben sollten, liege der Markt damit gemessen an der Entwicklung des Gesamtindex auf dem Preisniveau von Anfang 2020.
Der Blick auf die Entwicklung seit dem dritten Quartal 2022 zeige sowohl für selbst genutztes Wohneigentum als auch für Mehrfamilienhäuser Preisrückgänge von moderaten 1,5 beziehungsweise 2,1 Prozent. Bei den steigenden Mieten deute sich allerdings keine Trendumkehr an, so Tolckmitt. "Im Gegenteil: Denn die Neubautätigkeit liegt weiterhin weit hinter dem Bedarf zurück."
Deutsche Metropolen bleiben kostspielig
Besonders für die sieben zentralen Städte in Deutschland müssen Käufer und Investoren weiterhin tief in die Tasche greifen, wenn es um Wohnimmobilien geht. Unter den Metropolen ragte erneut Berlin hervor, wo sich Wohnimmobilien im vierten Quartal 2022 um 4,6 Prozent im Vorjahresvergleich verteuerten und lediglich um 0,7 Prozent im Quartalsvergleich verbilligten. In Frankfurt sanken die Preise gegenüber dem vierten Quartal 2021 um 2,7 Prozent und gegenüber dem dritten Quartal 2022 um 4,8 Prozent zurück. Die übrigen Städte Düsseldorf, Hamburg, Köln, München und Stuttgart bestätigten hingegen den Gesamttrend der Top-Sieben-Städte und wiesen Preiszuwächse auf Jahressicht und Preisrückgänge auf Quartalssicht auf.
Nachdem in den vergangenen Quartalen häufig eine gegenläufige Preisentwicklung bei Büro- und Einzelhandelsimmobilien festzustellen war, ermäßigten sich die Preise im vierten Quartal 2022 in beiden Objektklassen, allerdings in unterschiedlicher Ausprägung: Während die Einzelhandelsimmobilienpreise auf Jahressicht um 9,1 Prozent und auf Quartalssicht um 4,2 Prozent nachgaben, wiesen Büroeeinheiten geringere Preisrückgänge in Höhe von 2,6 Prozent (gegenüber Vorjahresquartal) beziehungsweise 2,4 Prozent (gegenüber Vorquartal) auf.
Einzelhandelsimmobilien unter Druck
"Der Strukturwandel zu Ungunsten des stationären Einzelhandels, der durch die Lockdowns während der Covid-19-Pandemie an Fahrt gewonnen hat, hält weiter an. Mittlerweile sind es aber nicht nur die steigenden Marktanteile des Online-Handels, die dem stationären Einzelhandel zu schaffen machen. Hinzu kommen die vielen Herausforderungen und die Inflation, die die Kauflaune eintrüben und die Einzelhandelsimmobilienpreise belasten", kommentiert Tolckmitt. Für Büroimmobilien seien die Aussichten trotz des leichten Preisrückgangs im vierten Quartal 2022 besser: "Die Nachfrage nach Büroimmobilien in Deutschland dürfte robust bleiben. Dafür spricht beispielsweise der nach wie vor deutliche Anstieg der Büromieten - der Nutzermarkt ist offenbar intakt."