Wohneigentum

Im Jahre 1951 hielt der Philosoph Martin Heidegger in Darmstadt vor Architekten und Baukünstlern einen Vortrag mit dem Titel: Bauen, Wohnen, Denken. Nie zuvor und nie danach ist die Architekturwelt so eindringlich auf das Phänomen des Wohnens hingewiesen worden. Bis heute, so mein Eindruck, denkt man darüber nach, was Heidegger unter Wohnen verstanden wissen wollte. Mein Anliegen ist es, die Diskussion fortzusetzen und nach weiteren philosophischen Hinweisen zu forschen, die das menschliche Wohnen auf eine erhellende und weiterführende Weise deuten.

Eigentum ist ein Freiheitsrecht, ein elementarer Bestandteil einer freien bürgerlichen Gesellschaft. So ist es nicht verwunderlich, dass im vorrevolutionären Frankreich die dortigen Aufklärungsphilosophen sich dem Privateigentum und seiner Bedeutung für das politische und gesellschaftliche Leben zugewandt haben.

International gesehen war die Entwicklung der Wohnungsmärkte in den letzten Jahren durch eine besonders hohe Volatilität gekennzeichnet. Zwischen 2000 und 2006 stiegen die Preise in den meisten OECD Staaten deutlich an, fielen dann aber teilweise dramatisch in Folge der Finanzmarktkrise. Eine Ausnahme stellt jedoch Deutschland dar, denn hier blieben die Preise stabil. Wesentlich hierfür ist die Immobilienfinanzierung, die durch lange Zinsbindungen und hohe Eigenkapitalquoten gekennzeichnet ist. Darüber hinaus trägt auch die hohe Mietwohnungsquote zur Stabilität bei.

Deutschland ist bekannt als ein Land der Mieter. Mit Ausnahme der Schweiz leben in keinem anderen Land so wenig Menschen in den eigenen vier Wänden wie in Deutschland. Darüber hinaus ist Deutschland durch einen sehr kleinteiligen Markt gekennzeichnet, in dem Kleinvermieter ein wesentlich größeres Gewicht als große Wohnungsunternehmen haben.

Öffentliche Wohnungen, zu denen sowohl Wohnungen der Kommunen als auch der Länder und des Bundes zählen, standen in den letzten Jahren häufig in der Diskussion. Ursächlich hierfür waren vor allem die Privatisierungen zwischen 1998 und 2008. Tatsächlich gibt es kaum noch Argumente für ein Festhalten an öffentlichen Wohnungsgesellschaften, da die hiermit verfolgten Ziele besser über andere Instrumente verfolgt werden können. Neue Privatisierungen sollten jedoch maßvoll und schrittweise angegangen werden.

Wohnungsgenossenschaften verkörpern eine besondere Form des Eigentums an Wohnraum, das ihre Governance und ihre Strategien ebenso prägt wie sie ihre aktuellen Herausforderungen und die möglichen Reaktionen darauf beeinflusst. Etwa 2000 Wohnungsgenossenschaften mit 2 Mio. eigenen Wohnungen, die etwa 10 % des gesamten Mietwohnungsbestandes ausmachen und in denen über 5 Mio. Menschen leben, sind in Deutschland aktiv. Sie weisen eine lange Tradition auf, die erste wurde bereits 1871 in München gegründet. Ihre Aktivitäten haben nicht nur eine große Bedeutung für den Wohnungsmarkt, sondern auch für die gesellschaftliche Entwicklung und die Wirtschaftspolitik.

Das Grundgesetz schützt die Wohnung als räumliche Privatsphäre in Art. 13 GG und als Wirtschaftsgut in Art. 14 GG. In beiden Schutzdimensionen gewährleistet das Wohneigentum einen Freiheitsraum zur individuellen Lebensgestaltung und Entfaltung. Die Wohnung ist der verfassungsrechtlich geschützte Ort, in den der Einzelne sich in seine Privatheit zurückziehen kann. Gleichzeitig ist der Wohneigentümer in seinem Recht geschützt, sein Eigentum zu besitzen, zu nutzen, zu verwalten und über es zu verfügen Die Eigentümerfreiheit des Art. 14 GG sichert dem Eigentümer einen Freiheitsraum im vermögensrechtlichen Bereich und ermöglicht ihm damit eine eigenverantwortliche Gestaltung des Lebens Wohneigentum eröffnet so einen Freiheitsraum zur individuellen Lebensgestaltung als Rückzugsraum und als Wirtschaftsgut.

Die deutschen Privathaushalte halten mehr als die Hälfte Ihres Vermögens in Immobilien. Im Vergleich zur dominierenden Position von (selbstgenutztem) Wohneigentum sind indirekte Varianten der Kapitalanlage in Immobilien weitaus weniger verbreitet. Es wird gezeigt, dass mit dem Wohneigentumserwerb eine Budgetwirkung einhergeht, die mit den Zahlungsströmen des Altersvorsorgesparens vergleichbar ist: Belastungen in der Erwerbsphase resultieren in erweiterten Konsummöglichkeiten in der Ruhestandsphase. Dies ist allein schon aufgrund der Wohnkostenersparnis der Fall, also ohne Berücksichtigung einer möglichen Verrentung der Immobilie. Es handelt sich hierbei um das zentrale Argument für die systematische Einbeziehung des selbstgenutzten Wohneigentums in die staatliche Förderung der privaten Altersvorsorge (Riester-Rente). Die wohnungspolitischen Handlungsoptionen im Rahmen der Riester-Rente sind aufgrund der Leitlinie der Neutralität gegenüber verschiedenen Sparformen eng begrenzt. Die einseitige Bevorzugung einzelner Sparformen beschädigt ganz grundsätzlich die Effizienz des Förderinstruments. Da einige der aktuell diskutierten bzw. kürzlich vorgenommenen Reformmaßnahmen aber auf die Beseitigung von Diskriminierungen der wohnungswirtschaftlichen Produkte abzielen, sind sie gleichzeitig wohnungspolitischen Zielen zuträglich.

Die Versorgung mit Wohnungen wird in Deutschland dem Markt überlassen. Sozialpolitische Korrekturen sind erforderlich, weil sich am Markt nicht alle Haushalte angemessen mit Wohnraum versorgen können. Als wohnungsbezogene Sozialpolitik werden diejenigen Maßnahmen bezeichnet, die auf eine angemessene Wohnungsversorgung der Zielgruppenhaushalte gerichtet sind. Dabei ist zwischen Objekt- und Subjektförderung zu unterscheiden. Von vielen marktwirtschaftlich orientierten Ökonomen wird der soziale Wohnungsbau abgelehnt. Trotz seiner Nachteile ist aber nicht auszuschließen, dass er eine angemessene Wohnungsversorgung der Zielgruppen in Engpasssituationen kostengünstiger erreicht als die Subjektförderung. Diese erfolgt in Deutschland über ein duales System, das aus der Übernahme der Unterkunftskosten im Rahmen der Mindestsicherung und dem Wohngeld besteht. Da diese Dualität wenig zweckmäßig ist, sollte eine Vereinheitlichung angestrebt werden.

Die Besteuerung von Grundeigentum hat eine lange Tradition. Im Römischen Reich stellte die Grundsteuer – neben der Kopfsteuer – eine der Haupteinnahmequellen des Staates dar. Die fortgeschrittene Organisation des römischen Staatsapparates bildete dazu die Grundlage. So entwickelten die Römer ein Katastersystem und führten regelmäßig Volkszählungen durch, welche die Erhebung von Vermögensabgaben wie der Grundsteuer erst ermöglichten. Nach dem Zerfall des Römischen Reiches konnten jedoch die Nachfolgereiche, insbesondere das unter Chlodwig I. entstandene Frankenreich, diese komplexen Strukturen nicht aufrechterhalten. Die direkten Steuern wurden im Laufe der Zeit immer mehr durch indirekte Abgaben mit Gebührencharakter wie z. B. Wegezölle an Brücken und Stadttoren ersetzt. Auch Vorläufer der heutigen Erbschaftsteuer waren in dieser Zeit als Verkehrssteuern an den Grundherren zu entrichten. Begünstigt wurde diese Entwicklung durch die geografische Zerklüftung des Kontinents und das für die Landwirtschaft günstige Klima. Es entstand der feudale Ständestaat, der besonders in Deutschland zu politischer Zersplitterung und Diskontinuität führte. Zur Erhebung direkter Steuern kam es meist nur dann, wenn die Finanzierung kriegerischer Auseinandersetzungen bestritten werden musste.

Demografische Entwicklungen laufen in der Regel sehr langsam ab. Hinzu kommt, dass sich die mediale Berichterstattung über Bevölkerungsveränderung häufig auf die langfristigen Veränderungsszenarien konzentriert, wahrscheinlich auch, um möglichst gravierende Verwerfungen berichten zu können. Daher nahmen in der Vergangenheit viele Immobilienmarktakteure demografischen Risiken auf die leichte Schulter, da die heftigsten demografischen Anpassungen erst außerhalb üblicher Investitionshorizonte zu liegen schienen.

Die „Energetische Modernisierung des Gebäudebestandes“ gehört neben den „Erneuerbaren Energien“ und der „Energieeffizienz“ zu den zentralen Bausteinen der nationalen Klimapolitik, um den unter dem Schlagwort „Energiewende“ gefassten nachhaltigen Umbau unserer Energieversorgung zu erreichen. Bis zur Mitte des Jahrhunderts will die deutsche Bundesregierung die gesamte Energieversorgung weitgehend kohlenstoffarm gestalten. Die Diskussion über diesen Umbau hat durch die Atomkatastrophe in Fukushima im März 2011 und den dadurch beschlossenen beschleunigten Atomausstieg enorm an Dynamik gewonnen.