Immobilienfinanzierung und Verbraucherschutz

Verbraucherdarlehensverträge im Sinne des Gesetzes sind entgeltliche Darlehensverträge zwischen einem Unternehmer (§ 14 BGB) als Darlehensgeber und einem Verbraucher (§ 13 BGB) als Darlehensnehmer (§ 491 Abs. 1 BGB). Ausnahmeregelungen vom Anwendungsbereich finden sich in § 491 Abs. 2, 3 BGB.

Anders als nach der alten gesetzlichen Regelung, nach welcher der Vertrag bis zum Verstreichen der Widerrufsfrist schwebend unwirksam war²⁷, ist der Vertrag nunmehr bis zu dessen Widerruf als schwebend wirksam anzusehen²⁸.

Nach § 9 Abs. 3 VerbrKrG a.F. kann der Verbraucher die Rückzahlung des Kredits verweigern, soweit Einwendungen aus dem verbundenen Kaufvertrag ihn gegenüber dem Verkäufer zur Verweigerung seiner Leistung berechtigen.

Besonderer Beliebtheit erfreuten sich — vor allem Anfang/Mitte der 90-er Jahre — Anlagemodelle, die sich dadurch auszeichneten, dass der künftige Erwerber einer Eigentumswohnung oder eines Fondsanteils eine dritte Person (Treuhänder) im Rahmen eines Geschäftsbesorgungsvertrages beauftragte und umfangreich bevollmächtigte, sämtliche im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Unterhaltung des Anlageobjekts stehende Verträge in seinem Namen abzuschließen. Darunter fiel nicht nur der Abschluss des Immobilienkaufvertrages bzw. — beim Erwerb von Fondsanteilen — des Gesellschaftsbeitrittsvertrages. Regelmäßig von der Vollmacht umfasst waren auch die Vornahme bzw. der Abschluss nachfolgender Rechtsgeschäfte: Finanzierungsvermittlungsverträge, Darlehensvereinbarungen, Sicherheitenverträge, Verwalterverträge, Miet- und Mietgarantieverträge, Eröffnung, Führung und Auflösung von Konten bei Kreditinstituten. Als Treuhänder fungierten in vielen Fällen juristische Personen, deren Namensbezeichnung auf eine steuerberatende Tätigkeit der Gesellschaft schließen ließ (z.B. „Steuerberatungsgesellschaft XY GmbH“).

Es existieren unterschiedliche Ansatzpunkte für die Haftung einer Bank im Zusammenhang mit der Verletzung von Aufklärungspflichten. Eine Verantwortlichkeit kann sich daraus ergeben, dass das Kreditinstitut selbst gegen Pflichten schuldhaft bzw. vertragswidrig verstoßen hat, weil es nicht aufgeklärt hat, obwohl es hätte aufklären müssen. Davon zu trennen ist die Frage, ob und wann eine Bank für das Fehlverhalten Dritter im Wege der Zurechnung einzustehen hat, z.B. weil ein als Erfüllungsgehilfe anzusehender Vermittler der Bank falsch oder überhaupt nicht beraten hat. Haftet schließlich der Vertragspartner des finanzierten Geschäfts wegen Aufklärungsmängeln, kann der hieraus resultierende Schadensersatzanspruch des Darlehensnehmers bei Vorliegen eines verbundenen Geschäfts möglicherweise dem Darlehensrückzahlungsanspruch der Bank im Wege des Einwendungsdurchgriffs entgegen gehalten werden.

Kaum ein anderes Thema hat in jüngster Vergangenheit für mehr Unruhe bei den Instanzgerichten und in der Literatur gesorgt als die unterschiedliche Rechtsprechung innerhalb des Bundsgerichtshofs im Zusammenhang mit der Finanzierung steuerinduzierter Immobilien- bzw. Fondsanlagen. Dies war darauf zurückzuführen, dass sich der für das Gesellschaftsrecht zuständige II. Zivilsenat der Fondsfinanzierungen annahm, weil die Fonds regelmäßig Gesellschaften bürgerlichen Rechts bzw. Kommanditgesellschaften bildeten und damit einen gesellschaftsrechtlichen Bezug herzustellen schienen. Der für das Bankrecht zuständige XI. Zivilsenat hingegen war dann zuständig, wenn Gegenstand des finanzierten Geschäfts nicht der Beitritt zu einem Fonds, sondern der Erwerb einer Immobilie bildete. Dabei kam der II. Zivilsenat bei Vorliegen eines verbundenen Geschäfts, welches er auch bei Darlehen annahm, die grundpfandrechtlich besichert waren, zu völlig anderen Ergebnissen als der XI. Zivilsenat.

Wird ein Kredit — ungeachtet etwaiger Zinssatzänderungen — in gleichbleibenden, aus Tilgungs- und Zinsanteilen bestehenden Raten, bei denen der Tilgungsanteil im Verhältnis zum Zinsanteil im Laufe der Zeit immer mehr anwächst, zurückgeführt, spricht man von einem Annuitätendarlehen. Zahlt der Kreditnehmer hingegen auf das valutierte Darlehen wätrend der Laufzeit desselben nur Zinsen und spart parallel hierzu Werte an, mittels derer er am Ende der Laufzeit des Darlehens die Valuta in einer Summe zurückführt, liegt ein endfälliges Darlehen mit Tilgungsersatzmitteln vor. Diese Tilgungsersatzmittel werden regelmäßig zur Sicherheit an die Bank abgetreten.

Ist ein Darlehensvertrag wirksam zustande gekommen, ist der Darlehensnehmer im Falle einer vorzeitigen Beendigung des Darlehensverhältnisses durch außerordentliche Kündigung oder durch Aufhebungsvereinbarung generell verpflichtet, den der Bank durch diese vorzeitige Beendigung entstehenden Schaden zu ersetzen, soweit das Darlehen grundpfandrechtlich besichert ist (§ 490 Abs. 2 S. 3 BGB). Ist der Kunde hingegen nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 und 3 BGB (früher § 609a BGB a.F.) berechtigt, das Darlehen ordentlich zu kündigen, steht der Bank ein Anspruch auf Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung nicht zu.

Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt statt bisher 30 (Anspruch auf Darlehensrückzahlung) bzw. 4 Jahren (Zinszahlungen) nunmehr einheitlich nur noch 3 Jahre (§ 195 BGB). Diese kurze Verjährung beginnt grundsätzlich mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder hätte Kenntnis erlangen müssen (§ 199 Abs. 1 BGB). Dabei besteht Einigkeit darüber, dass das „Entstehen des Anspruchs“ i.S.v. § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB bei vertraglichen Ansprüchen mit der „Fälligkeit des Anspruchs“ gleichzusetzen ist, während dies bei deliktischen Ansprüchen (§ 852 BGB a.F. gibt es nicht mehr) nicht der Fall ist.