Architekturpraxis Bauökonomie

Die Berufsaufgabe des*der Architekt*in ist die gestaltende, technische und wirtschaftliche Planung von Bauwerken. Allerdings fließen auch ökologische, soziale und koordinierende Aspekte ein. Daher werden in diesem Kapitel die über das Planerische hinausgehenden Aufgaben von Architekt*innen beleuchtet. Hierzu zählen Bauüberwachung, Baumanagement sowie Kosten- und Terminplanung. Diese Anforderungen sind in der HOAI (§ 34 HOAI) geregelt, sie ist die wirtschaftliche Grundlage der Architekt*innen. Das von ihr definierte Leistungsbild wird in diesem Kapitel dargestellt. Demnach sind Architekt*innen Treuhänder*innen des*der Auftraggeber*in, Hauptverantwortliche am Bau sowie die Zuständigen für einen reibungslosen Ablauf im Gesamten. Architekt*innen können auch für Generalplanung oder Facility Management eingesetzt werden. Der*die Architekt*in bekommt in diesem Kapitel Maßnahmen an die Hand, um die wirtschaftlichen Anforderungen an das Planen und Bauen kompetent erfüllen zu können. Zudem stellt dieses Kapitel die neun Leistungsphasen der HOAI vor. Der wirtschaftliche Erfolg eines Architekturbüros hängt von der Kenntnis der Honorargrundlagen, der Honorarermittlung sowie den projektbezogenen Bürokosten ab. Diese Kenntnise werden in diesem Kapitel vermittelt.

Dieses Kapitel behandelt die Abgrenzung der Planungs- und Bauökonomie von der Immobilienökonomie und Baubetriebslehre. Die Planungs- und Bauökonomie versteht sich als Wirtschaftslehre aus Sicht der Bauherr*innen, während die Immobilienwirtschaft sich als wirtschaftswissenschaftliche Disziplin aus Investor*innen- und Eigentümer*innensicht begreift. Der größte Überschneidungsbereich liegt vor der eigentlichen Planung: in der „Leistungsphase 0“. Die dritte wissenschaftliche Disziplin in der ökonomischen Betrachtung von Planen, Bauen und Nutzen von Immobilien ist die Baubetriebslehre, die eher den Baubetrieb und seine wirtschaftlichen Entscheidungen zum Inhalt hat. Weiterhin wird die ökonomische Definition eines Gebäudes im Verständnis der Immobilienwirtschaftslehre behandelt. Der wirtschaftliche Charakter einer Immobilie wird durch ihre Nutzung und dem stetig zurückfließenden Cashflow begründet. Die Bedeutung der Stakeholder*innen und aller weiteren an der Planung von Gebäuden Beteiligten wird erörtert.

Flächenmanagement ist eine der wichtigsten Aufgaben in der Immobilienwirtschaft. Ziel dieses Kapitels ist, die Leser*innen für die Komplexität dieser Aufgabe zu sensibilisieren, die verschiedenen Zielgruppen und Flächenermittlungsarten vorzustellen und Hinweise zu den geltenden Normen und Richtlinien zu geben. Auch wenn im Rahmen dieser Veröffentlichung nicht näher auf die Notwendigkeit von CAD und CAFM eingegangen wird, muss hervorgehoben werden, dass ein effizientes Flächenmanagement ohne eine angemessene IT-Unterstützung nicht möglich ist.

Architekt*innen haben im Zuge des Planungs-, Bau- und Nutzungsprozesses verschiedene Kostenermittlungen aufzustellen. Die Zielrichtungen sind zum einen die Budgetfestlegung und Kontrolle für die Bauherr*innen und zum anderen die Grundlage für die Honorarermittlung der Architekt*innen und Ingenieur*innen. Das Kapitel grenzt Investitionskosten zu Baunutzungskosten ab und zeigt die Beeinflussbarkeit der Kosten im Verlauf des Planungs-, Ausführungs- und Nutzungszeitrahmens auf. Architekt*innen sollen Kostenermittlung als unbedingt notwendige Aufgabe in ihrem Leistungsbild verstehen. Hierfür notwendige Grundlagen werden vermittelt. In diesem Zuge wird die Elementmethode vorgestellt. Lesern wird Wissen über kostenplanerische Leistungen gemäß HOAI und DIN 276 vermittelt. Die Bedeutung der Mengen von Bauteilen und Bezugsgrößen wird ebenso dargestellt wie Kostendaten und ein Kostenplan. Der Autor geht überdies auf die Genauigkeitsanforderungen an die Kostenplanung ein und erläutert Budgetplanung, Kostenkontrolle und Kostensteuerung.

Das Entwickeln und Realisieren von Projekten wird zunehmend komplexer, während Kosten- und Termindruck ebenfalls steigen. Um die wirtschaftliche Baufertigung sicherzustellen, ist eine sorgfältige und detaillierte Ablauf- und Terminplanung notwendig. Das Kapitel stellt die Terminplanung als Grundleistung vor. Betrachtungen zur Bauzeit werden aus Sicht des*der Bauherr*in, des*der Architekt*in und des Baubetriebes vorgestellt. Finanzierungskosten werden ebenso aufgeführt wie potenzielle Störgrößen. Überdies sind verschiedene Arten von Terminplänen möglich: Rahmenterminplan, Generalterminplan, Grobterminplan und Detailterminplan. Vorgangs-, Ereignis- und Pufferzeiten sowie Toleranzen werden erläutert. Ein wichtiger Punkt sind überdies die Ausführungsfristen nach § 5 VOB/B. Der*die Leser*in erhält somit einen umfassenden Einblick in die Inhalte der Terminplanung.

Kap. 6 behandelt das Leistungsbild der Projektsteuerung, die Abgrenzung von Projektleitung und Projektsteuerung sowie Planer*innen als Projektsteuernde. Organisatorische, technische, rechtliche und wirtschaftliche Auftraggeber*innenfunktionen werden ebenso dargestellt wie typische Leistungen der Projektsteuerung. Fünf relevante Projektstufen und die Organisation eines Projekts werden erläutert. Weiterhin werden das Berichtswesen, die Dokumentation sowie Qualitäts- und Quantitätssicherung vorgestellt. Weitere Themen sind das Vertragsmanagment, die Steuerung der Kosten sowie Möglichkeiten zur Einhaltung der Terminziele, der Kapazitäten und der Logistik.

Dieses Kapitel stellt die praktisch relevanten Tätigkeiten eines*einer Architekt*in bezüglich Ausschreibung, Vergabe und Abrechnung während der Realisierung eines Bauprojektes vor. Thema sind Architekt*innentätigkeiten der Leistungsphasen 6 bis 9 der HOAI. Der Autor beschreibt Aufbau und Inhalt der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB). Im weiteren Verlauf wird der Aufbau von Ausschreibungsunterlagen dargestellt. Arten, Funktionen und Anforderungen der Leistungsbeschreibung werden dezidiert erläutert. So wird ihre dreifache Funktion bei der Ausschreibung und Auftragserteilung von Bauleistungen erörtert. Der*die Leser*in erhält überdies einen Einblick in Positionstexte, Mutterleistungsverzeichnisse, Standardleistungsbücher und AVA-Programme, die zur EDV-Unterstützung der Leistungsbeschreibung verwendet werden können

Bauleistungen werden in der Regel durch einen Einheitspreisvertrag vergeben. Dabei werden zur Ermittlung der Gesamtpreise die vom Unternehmen kalkulierten Preise pro Einheit (z. B. 1 m² Mauerwerk, 1 Stück Fenster) mit den von dem*von der Architekt*in angegebenen Mengen (Massen) multipliziert. Die Summe der Gesamtpreise ergibt den Angebotspreis

Im Zuge der Realisierung von Bauobjekten muss der*die Bauherr*in einen vorgegebenen Kostenrahmen einhalten. Der*die Architekt*in ist daher verantwortlich für Ermittlung, Kontrolle und Steuerung der Kosten im Zusammenhang mit der Abwicklung der Grundleistungen der neun Leistungsphasen gemäß HOAI. Das vorliegende Kapitel gibt dem*der Leser*in das notwendige Handwerkszeug zur Durchführung dieser Aufgaben an die Hand. Inhalte sind die Berechnungsart der Zuschläge, die Einzelkosten der Teilleistung sowie die Gemeinkosten der Baustelle. Themen sind überdies die Allgemeinen Geschäftskosten für Gewinn und Wagnis und Kalkulationsverfahren nach fixen und variablen Kosten sowie Schadensersatz. So stellt der Autor im Detail Durchführung und Ablauf der Kalkulation und die Mittellohnberechnung vor. Der*die Leser*in erfährt überdies, wie die Ermittlung der Angebotsendsumme durchgeführt wird.

Dieses Kapitel befasst sich unter anderem mit den formalen, rechnerischen, technischen und wirtschaftlichen Prüfungen des Eröffnungstermins, also der Prüfung und Wertung der Angebote. Dieses Vorgehen wird vom Autor genau erläutert. Der Schutz der Bieter ist ebenso Thema wie das Protokoll und der Prüfungsvorgang. Der Ablauf des Prüfungstermins und das weitere Vorgehen (auch Submissionstermin) werden in verschiedenen Paragrafen der VOB/A geregelt. Deshalb stellt dieses Kapitel sie dezidiert vor. Weitere Themen sind die Klärung des Angebotsinhaltes, Stufen der Angebotswertung, Aufhebung der Ausschreibung sowie die Information unterlegener Bieter*innen.

Der Abschluss eines Bauvertrages zwischen Bauherr*in und Bauunternehmen beruht auf den Ergebnissen von Auftragsverhandlungen, die ihrerseits auf Grundlage der zuvor erstellten Bewerbungsbedingungen geführt werden. Dieses Kapitel stellt Ablauf und Bandbreite der Vertragsgestaltung dar. Inhalte sind Bewerbungsbedingungen gemäß VOB, die Auftragsverhandlung, Verträge nach BGB und VOB, die Gewährleistungsbürgschaft sowie die Haftung. Letztere wird am Schluss des Kapitels in Form typischer Haftungsrisiken des*der Architekt*in als Vertreter*in des*der Bauherr*in in der Leistungsphase 7 aufgezeigt. Leser*innen werden die Bewerbungsbedingungen für die Vergabe von Bauleistungen in Form originaler Rechtstexte nähergebracht. Abbildungen und Musterverträge runden den Inhalt dieses Kapitels ab.

Das Kapitel zu den Themen Baudurchführung und Objektüberwachung beschäftigt sich mit den wichtigen Aufgaben, die der*die Architekt*in während der Realisierungsphase zu leisten hat. Die Bedeutung dieser Phase wird besonders deutlich, wenn man bedenkt, dass die Leistungsphase 8 der HOAI mit 32 % fast ein Drittel des Gesamthonorars ausmacht. Die Grundleistungen dieser Leistungsphase werden detailliert aufgezeigt. Weitere Themen des Kapitels sind die Funktion und die Aufgaben der Bauleitung, die Bedeutung der VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen), das Vorgehen bei Behinderungs- und Bedenkenanzeigen sowie bei Mängeln und die gesamtschuldnerische Haftung.

Das vorliegende Kapitel charakterisiert Nutzungseigenschaften einer Immobilie sowie Investitionen in diese. Es werden das Vorgehen der Wirtschaftlichkeitsberechnung und verschiedene Investitionsrechenverfahren und deren Anforderungen bei der Anwendung für Immobilien veranschaulicht. Für schnelle, aber eben grobe Ergebnisse, stellt dieses Kapitel die sogenannte statische Anfangsrendite und die weiteren Verfahren aus der Betriebswirtschaftslehre für genauere Berechnungen vor, wie bspw. dynamische und moderne Verfahren. Wichtige Teilgrößen der Investitionsrechnung, wie typische Einnahmen und Ausgaben in Bezug auf Immobilien, so bspw. Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten, werden dem*der Leser*in erläutert.

In 7 Kap. 14, Nutzungskosten, werden zunächst Grundsätze der Nutzungskostenplanung dargelegt. Die Nutzungskostenplanung ist in der DIN 18960, Nutzungskosten im Hochbau, in Analogie zur DIN 276 festgelegt worden. Hier werden fünf Kostenermittlungsarten vorgestellt. Vier Nutzungskostengruppen werden überdies thematisiert. Weiterhin werden die Erst- und Folgekosten betrachtet, sowie Abstimmungspunkte für die Nutzungskostenzielplanung vorgestellt. Überdies wird in diesem Kapitel der Aufbau der Nutzungskostengliederung ebenso erläutert wie die Einflussfaktoren des Architekturentwurfs. In Form einer Checkliste zur Nutzungskostenplanung für Gebäude gibt der Autor dem Leser eine nützliche Richtlinie an die Hand. Grafiken unterstützen den Lernprozess zielführend.

Die Kalkulation der Gesamtkosten eines Projektes ist schon zu Beginn von hoher Bedeutung. Die anfallenden Kosten müssen in vollem Umfang gedeckt sein, sei es aus Eigenkapital oder Fremdkapital. Architekt*innen müssen die Grundlagen der Immobilienfinanzierung kennen, da sie in den Leistungsphasen 2 und 3 der HOAI mit Teilen dieser beauftragt werden können. Daher erläutert dieses Kapitel die relevanten Fragestellungen zum Thema Immobilienfinanzierung. So wird zunächst der Begriff der Immobilienfinanzierung geklärt sowie die Herkunft des Kapitals für die Immobilieninvestition. Es folgt, welchen Konditionen dieses Kapital unterliegt und welchen Einfluss die Herkunft desselben auf die Wirtschaftlichkeit eines Objektes hat. So werden Eigenkapital und Fremdkapital dargestellt und erklärt, der Beleihungswert, Annuitätendarlehen, Abzahlungs- oder Tilgungs- oder Ratendarlehen ausgeführt.

Das Qualitätsmanagement von Architekturbüros ist hinsichtlich der ökonomischen Überlegungen von hoher Bedeutung. Daher behandelt das vorliegende Kapitel alle relevanten Aspekte des Qualitätsmanagements. Nach einer allgemeinen Einführung geht der Autor auf Aspekte wie die Projektorganisation oder Organisation des Büros ein. Das Etablieren eines QM-Systems gemäß ISO 9000 wird eingehend erläutert. Das zugehörige Handbuch sowie die Verfahrensanweisungen und die Arbeitsmittel werden erklärt und anschaulich vermittelt. Kernprozesse im Architekturbüro sind ein weiterer Punkt des Kapitels, das weiterhin acht Grundsätze des Qualitätsmanagements herausstellt und von einer Begriffssammlung zum Thema Qualitätsmanagement abgerundet wird.

Dieses Kapitel befasst sich mit den Grundlagen der Honorarermittlung. Es gibt eine Einführung in die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) und erläutert deren Sinn und Zweck. Die Gebühren- bzw. Honorarordnung wird aus dem historischen Kontext hergeleitet und textliche Vorlagen der Größen Vitruv und Alberti werden erläutert. Die Grundlagen der HOAI durch Dr. Pfarr der TU Berlin finden ebenso Erwähnung wie die Überleitung zu Leistungsbildern sowie der Entwurfsplanung. Der Autor erläutert weiterhin den Geltungsbereich der HOAI. Honorarermittlung, Honorarzone und Honorartafel werden erklärt. Der Architektenvertrag wird eingehend erläutert und der Zusammenhang zum BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) hergestellt. Leser*innen erhalten Kenntnisse über Besondere Leistungen, die DIN 276, Kostengruppen, den Honorarsatz und Aufwandswerte.

Das Kapitel „Wirtschaftliches Architekturbüro“ erläutert, welche Kenntnisse vonnöten sind, um ein Architekturbüro wirtschaftlich erfolgreich zu führen. So gibt es Einblicke in die Kostenarten- und Umsatzstruktur, wozu Personalkosten, das Inhaber*innengehalt, Honorare und Sachkosten wie Raumnutzung, Bürobetrieb, Fahrzeuge, Reisekosten und sowie Bürosicherung zählen. Repräsentation und Akquisition werden ebenso erläutert wie die kalkulatorische Kapitalverzinsung. Die Anwendung in der Praxis wird anhand der Gesamtsituation eines „6-Personen-Büros“ dargestellt. Diesem Beispiel lässt sich die Ermittlung der Projektstunden ebenso entnehmen wie die Ermittlung des Gemeinkostenzuschlags und der Stundensätze. So lässt sich die Einnahmesituation eines Architekturbüros ebenso darstellen wie die Nach- und Vorkalkulation. Die Kennzahlen zur Wirtschaftlichkeit eines Architekturbüros werden genannt. Im abschließenden Ausblick wird auf die künftige Entwicklung hinsichtlich BIM (Building Information Modeling) und deren Auswirkung auf den Ablauf in Architekturbüros hingewiesen.

Viele Architekturschaffende gehen davon aus, daß Erfolgskonzepte auf heimischen Märkten auch genauso international angewandt werden können. Dabei wird jedoch vernachlässigt, daß in der globalen Welt der Architektur zusätzliche bzw. modifizierte Entwurfs- und Managementansätze notwendig sind. In diesem Kapitel werden Hinweise zum Umgang mit interkulturellen Anforderungen, der Analyse und Strategieentwicklung im internationalen Kontext gegeben, sowie Werkzeuge für die alltägliche Umsetzung dargestellt.

Aus der Verantwortung der Architekt*innen zur Herstellung eines mangelfreien Werks gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch begründen sich weitreichende Informations- sowie Überwachungspflichten, deren Tragweite sich häufig erst im konkreten Haftungsfall für Planer*innen zu erkennen gibt. Die Sensibilisierung für die zivilrechtliche Haftungsproblematik soll Gegenstand dieses Kapitels sein. Hierbei wird sowohl die Planungs- als auch die Bauphase unter dem Aspekt des Haftungsrisikos für Architekt*innen betrachtet. Die Autor*innen weisen auf Haftungsgefahren hin und zeigen Möglichkeiten auf, Fehler zu vermeiden. Hierzu erläutern sie zunächst die rechtliche Grundlagen zu Leistungspflichten von Architekt*innen um dann auf die sich daraus ergeben Pflichten zu einzugehen. Zwei verpflichtende Merkmale im Hinblick auf Haftung sind in der Berufspraxis von Architekt*innen wesentlich: Zum einen die sich aus dem Architektenvertragsinhalt ergebenden vereinbarte Beschaffenheit, zum anderen die geschuldete Beschaffenheit von Bauwerken nach dem Gesetz. Der Mangelbegriff, der somit über die reine Abweichung von allgemein anerkannten Regeln der Technik (aaRdT) hinausgeht, wird erläutert. Weiterhin werden planerische Besonderheiten, wie das Bauen im Bestand oder die experimentelle Bauweise unter dem Aspekt von Haftungsrisiken diskutiert. Risikobehaftete bauliche Ausführungenwerden als Checkliste am Ende des Kapitels zusammengestellt.

Das Kapitel zum Thema Berufshaftpflichtversicherung stellt die Risiken aus der beruflichen Tätigkeit der Architekt*innen und Ingenieur*innen sowie deren Absicherung über die Berufshaftpflichtversicherung und andere Versicherungsprodukte dar. Dabei werden das Deckungskonzept der Berufshaftpflichtversicherung, deren wesentliche Leistungsinhalte (Mitversicherte Personen, Deckungssummen) und Versicherungsausschlüsse detailliert behandelt. Des Weiteren werden in diesem Kapitel verschiedene Versicherungsmöglichkeiten vorgestellt, wie z. B. die Jahresversicherung, die Einzelobjektversicherung, die Multi-Risk-Versicherung oder die erweiterte Bauträgerhaftpflichtversicherung. Überdies werden die Themen Rechtsnachfolger, PartG mbB, Generalplaner thematisiert