Offene Immobilienfonds boten in den vergangenen Jahren für risikoscheue Anleger eine Alternative zu Sparbuch, Tagesgeld und deutschen Staatsanleihen. Doch nicht nur der Inflationsanstieg macht der beliebten Anlageform zu schaffen.
Zwei Jahre Corona haben die Lage vieler Gewerbeimmobilien und die Renditen offener Immobilienfonds extrem belastet. Nun kommt noch die steigende Inflation hinzu.
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Die Rendite offener Immobilienfonds war in den vergangenen Jahren nicht üppig. Doch bis einschließlich 2020 liess sich mit ihnen immerhin die Inflation ausgleichen, wobei es stets noch einen "Schnaps oben drauf" gab. Im Vergleich zu Sparbuch und sicheren Staatsanleihen war das beachtlich. Doch seit vergangenem Jahr ist klar: Die vermeintliche Sicherheit hat ihren Preis.
Während die Inflation laut Statistischem Bundesamt auf 3,1 Prozent kletterte, erreichten offene Immobilienfonds gerade einmal zwei Prozent Rendite. Das war nicht nur weniger als der offizielle Preisanstieg, sondern auch weniger als im Vorjahr, wie eine Studie der Fondsanalysegesellschaft Scope zeigt. Im ersten Corona-Jahr lag die Rendite immerhin bei 2,4 Prozent und bot damit einen soliden Puffer gegen die damals ungewöhnlich niedrige Inflation von gerade einmal 0,5 Prozent.
Lage bei Gewerbeimmobilien angespannt
Der Negativtrend dürfte sich so schnell nicht ändern. "Weitere Auswirkungen der Corona-Krise, steigende Zinsen und Inflationsraten sowie die Unsicherheiten aus der geopolitischen Situation lassen Risiken hinsichtlich Leerstand und Objektbewertungen steigen und können sinkende Wertänderungsrenditen nach sich ziehen", stellen die Scope-Analysten fest.
Die Indexklauseln in Mietverträgen, die höhere "Mietpreise analog der Inflationsentwicklung" erlauben, bringen da wenig. Denn Erhöhungen sind nur dann sinnvoll, wenn die wirtschaftliche Situation des Mieters es zulässt. Wie angespannt die Lage am gewerblichen Immobilienmarkt nach zwei Jahren Corona ist, zeigt ein Gang durch die Innenstädte: Nicht wenige Geschäfte stehen leer, und das oft schon seit geraumer Zeit. Die Hotellerie erholt sich unterdessen nur nach und nach von den Rückschlägen der vergangenen beiden Jahre, während der Trend zum Homeoffice seine Spuren bei der Nachfrage nach Büroimmobilien hinterlassen hat.
Konstante Entwicklung der Fondsrenditen wahrscheinlich
Verlieren damit offene Immobilienfonds also ihre Berechtigung? Ganz so schlimm ist es nicht. Auch wenn die Rendite im vergangenen und wohl auch in diesem Jahr nicht die Inflationsrate auszugleichen vermag, ist der Verlust nicht ganz so schmerzlich wie bei anderen Anlagen. Mit 2,6 Prozentpunkten war der Renditeabstand zu einjährigen Staatsanleihen im vergangenen Jahr zwar so gering wie seit 2014 nicht mehr, errechneten die Analysten. Das ist aber immer noch ein solider Puffer.
Trotzdem gilt es, die Entwicklung am Rentenmarkt im Auge zu behalten. "Ein weiteres Abschmelzen der Überrendite aufgrund steigender Zinsen und der Erwartung einer vergleichsweise konstanten Entwicklung der Fondsrenditen erscheint mittelfristig wahrscheinlich", lautet die Prognose.
Auch wenn die Europäische Zentralbank bislang noch wenig Anstalten macht, den Inflationsschub entschieden zu bekämpfen, könnte sich damit das Chance-Risiko-Verhältnis im Vergleich zu Staatsanleihen in den kommenden Jahren verschlechtern. Anlegern ist die sinkende Rendite der offenen Immobilienfonds nicht verborgen geblieben. "Die Nettomittelzuflüsse in die offenen Immobilienpublikumsfonds waren 2021 so niedrig wie seit 2014 nicht mehr", stellen die Analysten fest.
Liquiditätsengpässe kurzfristig nicht zu erwarten
Allerdings haben auch die Fonds selbst zu dieser Entwicklung beigetragen. Da es zu wenig rentable Projekte gab, verzichteten die Fondsgesellschaften lieber auf neue Anlegergelder und begrenzten die Ausgabe neuer Anteile. Immerhin müssen sich Sparer, die schon investiert sind, nicht den Kopf über mangelnde Liquidität ihrer Fonds zerbrechen. Ende 2021 lag die Liquiditätsquote mit 15,2 Prozent nach Angaben von Scope zwar unter den 17,2 Prozent des Vorjahres. Dieses Niveau ist aber "weiterhin komfortabel, so dass Liquiditätsengpässe kurzfristig nicht zu erwarten sind."