Immobilienwirtschaftslehre - Ökonomie

Immobilienwirtschaftslehre hat keine eigene Theorie. Diese entleiht sie sich Fachgebieten wie der Finanzierung, der Ökonomie oder dem Management. Nichtsdestotrotz oder gerade deswegen ist der Umgang mit und das Verstehen von Immobilien von entscheidender Bedeutung für eine Volkswirtschaft.

Eine Vielzahl an Besonderheiten von Immobilienmärkten und -produkten führt dazu, dass diese nicht einfach mit den generellen Methoden der Betriebs- und Volkswirtschaftslehre behandelt werden können, sondern justiert betrachtet werden müssen. Dies resultiert in der Notwendigkeit und dient als Argument einer separaten Behandlung im Rahmen der Immobilienwirtschaftslehre als eigenständige Disziplin.

Die Analyse der Funktionsweise des Immobilienmarktes steht im Mittelpunkt der Immobilienökonomie. Damit stellt sie eine Teildisziplin der Volkswirtschaftslehre dar, die den Fokus auf die Erforschung des Marktes legt. Ganz allgemein ist die Volkswirtschaftslehre die Lehre von knappen Gütern sowie deren Zuteilung auf Haushalte und Unternehmen, die eben primär über den Markt erfolgt.

Eine Abgrenzung des Untersuchungsbereichs „Immobilienmärkte“ kann im Wesentlichen aus einer bestands- und einer aktivitätsbezogenen Perspektive erfolgen. Letztere bezieht sich auf den Prozess der Immobilienerstellung, -bewirtschaftung und -verwertung sowie die damit verbundenen Aktivitäten. Die bestandsbezogene Perspektive widmet sich den Gütern, die auf Immobilienmärkten erstellt und bewirtschaftet werden.

Mit zunehmender Aufmerksamkeit für die Auswirkungen der Klimaerwärmung und die hierfür als verantwortlich geltenden CO₂-Emissionen ist sowohl auf nationaler als auch auf internationaler Ebene das Bewusstsein für die Bedeutung nachhaltiger Immobilien in den vergangenen Jahren in Immobilienindustrie, -wissenschaft und Politik stark gestiegen. Mit der Klimarahmenkonvention sowie der Agenda 21 wurde bereits 1992 international die Grundlage für einen nachhaltigen Umgang mit der Umwelt und dem Klimaschutz gelegt. In den jährlichen UN-Klimakonferenzen wird dieses Thema weiter vorangetrieben.

Die seit der Jahrtausendwende bis ins Jahr 2006 beobachtbare, nach oben gerichtete Preisdynamik auf den weltweiten Immobilienmärkten − mit der Folge einer dramatischen Zunahme der Vermögenswerte in den Portfolios der Wirtschaftssubjekte, des kreditfinanzierten Konsums und der intensiven Bautätigkeit – und die scharfe Korrektur der Immobilienpreise seit 2007 veranlasste die Zentralbanken und wirtschaftspolitisch Handelnden, die Wechselwirkungen zwischen dem Immobilienmarkt, der Realwirtschaft, dem Kreditmarkt und dem Finanzsystem theoretisch wie empirisch genauer zu untersuchen. Insbesondere bedarf es hierbei der Analyse der Immobilienpreise im geldpolitischen Transmissionsprozess und der Beziehung zum Konjunkturzyklus. Das Wachstum in den USA und anderen Volkswirtschaften basierte zum Teil auf durch steigende Immobilienpreise induzierten Konsum- und Investitionseffekten.

Ein Haus stellt den wichtigsten Vermögensgegenstand eines Haushaltes dar. Außerdem stellen Vermögenstitel, deren Wert an Immobilien gekoppelt ist, einen großen Anteil an Portfolios von institutionellen Investoren dar. Schwankungen der Immobilienpreise haben somit direkte Einflüsse auf die Konsumund Investitionsausgaben der Haushalte. Darüber hinaus haben sie über die Profitabilität von Investitionen Rückwirkungen auf das Finanzsystem als Ganzes [1].

Spätestens die Wohnimmobilienkrise in den USA und die darauffolgende globale Finanz-, Wirtschafts-, europäische Staaten- und Währungskrise hat einer breiten Öffentlichkeit verdeutlicht, wie wichtig und fundamental Immobilienmärkte, deren Schwankungen und Übertreibungen für die Weltwirtschaft sind. In diesem Beitrag soll daher grundlegend der Frage der Entstehung von Immobilienzyklen und von Marktübertreibungen im Sinne einer Blasenbildung nachgegangen werden.

In diesem Beitrag werden die gesamtwirtschaftlichen Auswirkungen von Immobilienkrisen analysiert. Mit Immobilienkrisen werden i. d. R. lang anhaltende Abschwünge am Immobilienmarkt bezeichnet. Solche Abschwünge können aufgrund der Bedeutung des Immobilienmarktes erhebliche kurz- und langfristige Auswirkungen auf eine Volkswirtschaft haben.

Die Wirtschaftsgeschichte Deutschlands weist Phasen der Inflation, der Hyperinflation, der Deflation sowie der Währungsreformen auf. Diese historische Entwicklung hat in Deutschland nach dem Zweiten Weltkrieg zu einer besonderen Sensibilität für die Bedeutung der Geldwertstabilität geführt.

In einer Marktwirtschaft wird die Verwendung knapper Ressourcen gesteuert durch Preissignale. Die Preise für Güter und für Produktionsfaktoren zeigen an, welche Arten von wirtschaftlicher Aktivität gewinnbringend und damit gesellschaftlich wünschenswert sind und welche nicht. Gesellschaftlich wünschenswert sind generell jene Aktivitäten, die dazu beitragen, Knappheiten von Konsumgütern zu verringern – und damit preissenkend zu wirken.

Die ökonomische Theorie basiert in weiten Teilen auf dem Ideal des vollkommenen Marktes. Steht sich eine sehr große Anzahl von Anbietern und Nachfragern gegenüber, sind die gehandelten Güter homogen, also gleich, verfügen Anbieter und Nachfrager über alle relevanten Informationen und passen sich Angebot und Nachfrage schnell an veränderte Rahmenbedingungen an, führt ein Markt stets zu einer effizienten Lösung. Diese Idealbedingungen finden sich in der Realität jedoch nur in wenigen Märkten, wie etwa Rohstoffmärkten.

In den letzten zwei Jahrzehnten ist der Preisentwicklung auf den Immobilienmärkten wegen deren möglicher makroökonomischer Wirkungen nicht nur in der wissenschaftlichen Forschung eine verstärkte Aufmerksamkeit zuteilgeworden. Steigende Häuserpreise implizieren einerseits ein Ansteigen des Immobilienvermögens, das einen beträchtlichen Bestandteil des Gesamtvermögens der privaten Haushalte ausmacht, andererseits korrelieren sie mit einem Anstieg der wohnungsbezogenen Ausgaben (Rückzahlungen für Wohnungskredite und Mieten), die wiederum Rückwirkungen auf den Konsum und die Inflation haben.

Immobilien sind unbewegliche Wirtschaftsgüter, bei denen es sich vor allem um Grundstücke und Gebäude handelt [1]. Immobilien befinden sich somit an einem Ort bzw. an einer Raumstelle, die vom Menschen für eine bestimmte Nutzung wie Wohnen, Industrie, Einzelhandel, Bildung, Freizeit oder Landwirtschaft ausgewählt wurde [2]. Raumstellen werden auch als Standorte bezeichnet, die im abstrakten Sinne keine flächenhafte Ausdehnung haben.

Die Proklamation hoher Leerstände von 12–15 % auf Büroimmobilienmärkten ist in Deutschland keine Seltenheit. Auch bei Einzelhandelsimmobilien fallen inzwischen in vielen Städten häufig leer stehende Ladengeschäfte ins Auge. Auf den Wohnungsmärkten in Ostdeutschland wird spätestens seit dem Bericht der Expertenkommission zum „wohnungswirtschaftlichen Strukturwandel in den neuen Bundesländern“ 2000 über Leerstandsquoten deutlich oberhalb von Fluktuationsreserven geklagt.

Immobilien sind Konsumgüter, für die sowohl Miete als auch Kauf möglich sind. Auf einem perfekten Markt sollten beide Wohnformen daher nahe Substitute sein, d. h., der Barwert der Mietzahlungen einer Wohnung über den gesamten Lebenszyklus sollte vergleichbar mit dem Kaufpreis der gleichen Wohnung sein. Dies ist jedoch aufgrund der Heterogenität von Immobilien in der Realität nicht der Fall.

Die gesetzliche Rentenversicherung kann in aller Regel den Lebensstandard der Erwerbsphase im Alter nicht mehr sichern. Selbst im für breite Bevölkerungskreise nicht repräsentativen Fall des Standardrentners, der 45 Beitragsjahre in die gesetzliche Rentenversicherung einzahlt, wird das Bruttorentenniveau im Jahr 2040 voraussichtlich nur 40 % betragen [1]. Die Bedeutung privater Vermögensbildung und damit auch der Immobilienvermögensbildung für die Altersvorsorge hat mit dem rückläufigen Leistungsniveau in der gesetzlichen Alterssicherung erheblich an Bedeutung gewonnen.

Mit der Ausdifferenzierung spezialisierter Segmente der Immobilienwirtschaft seit den 80er- und 90er-Jahren und mit dem verstärkten Auftritt internationaler Finanzinvestoren an deutschen Wohnungsmärkten in jüngerer Zeit erfassen immer stärker globale Prozesse das deutsche Wohnungswesen.

Steuern werden zur Deckung des staatlichen Finanzbedarfs ohne Anspruch auf besondere Gegenleistung erhoben. Die Besteuerung von Immobilien hat dabei eine lange Tradition: Erstens kann sich der Faktor Grund und Boden der Besteuerung im Gegensatz zu mobilen Produktionsfaktoren wie Arbeit und Kapital nicht entziehen, sodass der Spielraum für ökonomisch meist ineffiziente Ausweichreaktionen sehr eingeschränkt ist.

Immobilien tragen in erheblichem Maße zum Klimawandel bei. Auch wenn die Spanne des prozentualen Anteils an allen Treibhausgasen in verschiedenen Studien je nach Definition von 30 bis über 50 % reicht, darf es mittlerweile als gesicherte Erkenntnis gelten, dass es kaum einen anderen Bereich der Volkswirtschaft gibt, der ein ähnlich hohes Reduktionspotenzial besitzt [1][2]. Die Internationale Energieagentur schätzt beispielsweise, dass allein durch die Umstellung auf Energiesparlampen in Gebäuden weltweit 470 Mio.

Public Private Partnerships (PPP) – oder Öffentlich Private Partnerschaften (ÖPP) – haben sich mittlerweile erfolgreich als alternative Beschaffungsvariante und somit als ein mögliches Organisationsmodell für die Realisierung öffentlicher Projekte etabliert. PPP wird hierbei als langfristig angelegte öffentlich private Partnerschaft verstanden, wodurch bestimmte öffentliche Projekte effizienter realisiert werden können.

Das Immobilienvermögen aus Grundstücken und Gebäuden in Deutschland wird auf rund 9 Bio. Euro beziffert. Der Großteil hiervon sind direkte Immobilienanlagen wie selbst genutzte oder fremdgenutzte Immobilienbestände privater Haushalte sowie betriebsnotwendige oder nicht betriebsnotwendige Immobilien von Unternehmen und der öffentlichen Hand. Ein auf den ersten Blick kleiner, doch ebenfalls sehr relevanter Anteil entfällt auf Immobilienbestände institutioneller Investoren.

Immobilien haben als Anlageklasse Eigenschaften, die teilweise denen von Anleihen, teilweise denen von Aktien und teilweise denen von Rohstoffen ähneln: Ein starkes Wirtschaftswachstum einer Region erhöht ebenfalls den Wert der dortigen Immobilien wie der dort ansässigen Aktienunternehmen, wenngleich nicht in demselben Ausmaß. Sinkt das Zinsniveau am Rentenmarkt eines Landes, so steigt der Kurs einer bestehenden Anleihe wie der Wert des Cashflow einer vermieteten Immobilie.

Immobilien stellen in einer Volkswirtschaft die mit Abstand wichtigste Kreditsicherheit dar. In Deutschland werden mehr als 50 % aller Kredite mit Immobilienvermögen besichert, in anderen Ländern teilweise sogar ein noch größerer Anteil. Fallende oder steigende Immobilienpreise haben daher einen mittelbaren Effekt auf die Gesamtwirtschaft, denn über die Kreditvergabemöglichkeiten werden auch die Investitions- und Konsummöglichkeiten bestimmt.

Der Immobilienmarkt ist heute ohne funktionierenden Immobilienfinanzierungsmarkt nicht mehr denkbar: Immobilien- und Finanzierungsmarkt stehen in einem engen Zusammenspiel mit zahlreichen Interdependenzen, denn Immobilieninvestitionen sind ohne entsprechende Fremdfinanzierung nicht möglich. Störungen auf dem Kredit- und Kapitalmarkt haben daher unmittelbare Auswirkungen auf den Immobilienmarkt.

Am 1. Januar 1999 wurde in elf Mitgliedstaaten der Europäischen Union eine gemeinschaftliche Währung – der Euro – eingeführt. Mit dem Verzicht auf eine nationale Währung ging auch der Verzicht auf eine eigene Geldpolitik einher. Stattdessen legt nun die Europäische Zentralbank die Leitzinsen fest und steuert die Geldmenge für die verschiedenen Mitgliedstaaten. Mittlerweile besteht die sog.

Empirische Methoden der Ökonometrie finden nicht nur Anwendung in der Prognose, sondern auch bei der Beantwortung von Fragen der Strukturanalyse oder der Politikberatung. Die Einsatzgebiete sind vielfältig und angepasst an die verschiedenen möglichen Fragestellungen haben sich auch die vielfältigsten Methoden entwickelt.

Für die Beobachtung und Analyse des Geschehens auf den Immobilienmärkten steht eine Vielzahl unterschiedlicher Datenquellen zur Verfügung. In einer groben Unterteilung lassen sich hier zunächst amtliche von nicht amtlichen Daten abgrenzen. Amtliche Daten werden von öffentlichen Stellen erhoben, verarbeitet und veröffentlicht.

Prognosen spielen für viele Bereiche der Immobilienwirtschaft, beispielsweise im Rahmen von Immobilieninvestition und -finanzierung, im Immobilienportfoliomanagement oder in der Bewertung eine zentrale Rolle. Es kann zwischen kurz- und langfristigen Modellen unterschieden werden. Bei kurzfristigen Modellen ist die Grundannahme, dass ökonomische Theorie kaum oder keine Rolle spielt.

Immobilien werden in den meisten Fällen für mehrere Jahrzehnte gebaut, in einigen Fällen sogar für Jahrhunderte. Trends, die weit in die Zukunft reichen, sind daher gerade für jene Immobilieninvestoren besonders wichtig, die einen langen Anlagehorizont haben. Wirtschaftliche und gesellschaftliche Trends wirken länger und nachhaltiger auf die Wirtschaft eines Landes als Moden oder Konjunkturzyklen.

Jede Investition bedarf eines Mindestmaßes an Optimismus, denn offensichtlich wird der Gegenwartskonsum zugunsten zukünftigen Konsums zurückgestellt. Dies ist dann gerechtfertigt, wenn die erwarteten (Netto-)Zahlungsströme der Zukunft auf den heutigen Tag diskontiert die ersten Investitionsausgaben übersteigen.